Einzelhandelsimmobilien: Preisindex nach Raumtypen

Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag: die Gesamtheit der für die Preisbildung maßgebenden Umstände, etwa die allgemeine Wirtschaftssituation, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets (§ 2 Abs. 2 ImmoWertV). Sie fließen über die Eingangsdaten und die Marktanpassung in das Wertermittlungsverfahren ein (§ 7 ImmoWertV).

Renditeobjekte werden im Ertragswertverfahren bewertet (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV); er wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet. Steigen die Preise bei unveränderten Erträgen, sinkt der Liegenschaftszinssatz, und umgekehrt. Der Preisindex zeigt deshalb, in welche Richtung sich die Liegenschaftszinssätze seit dem Auswertungszeitraum des Marktberichts bewegt haben dürften.

Bei Gewerbeimmobilien bestimmen Mietvertragslaufzeit, Bonität der Mieter, Drittverwendungsfähigkeit und Flächeneffizienz den Wert stärker als bei Wohnimmobilien. Abweichungen der tatsächlichen von den marktüblichen Erträgen sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Im Einzelhandel kommen Umsatzmieten, Ankermieter und die Nahversorgungsfunktion des Standorts hinzu.