Zinsen: Bauzinsen, Bundesanleihen und Leitzins

Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die allgemeinen Wertverhältnisse am Stichtag: die Gesamtheit der für die Preisbildung maßgebenden Umstände, etwa die allgemeine Wirtschaftssituation, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets (§ 2 Abs. 2 ImmoWertV). Sie fließen über die Eingangsdaten und die Marktanpassung in das Wertermittlungsverfahren ein (§ 7 ImmoWertV).

Die Verhältnisse am Kapitalmarkt nennt § 2 Abs. 2 ImmoWertV ausdrücklich als Bestandteil der allgemeinen Wertverhältnisse. Kapitalmarktzinsen sind aber nicht der Liegenschaftszinssatz: Dieser wird nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV aus Kaufpreisen und Reinerträgen gleichartiger Grundstücke abgeleitet und enthält die Erwartungen der Marktteilnehmer zu Mieten, Risiken und Wertentwicklung. Der Zusammenhang ist dennoch eng: Steigen Finanzierungskosten und Alternativrenditen, verlangen Käufer höhere Anfangsrenditen, und die aus neuen Kauffällen abgeleiteten Liegenschaftszinssätze steigen mit Verzögerung.

• Liegt zwischen dem Auswertungszeitraum der Liegenschaftszinssätze und dem Wertermittlungsstichtag eine deutliche Zinsbewegung, ist die Eignung der Daten zu prüfen und eine Anpassung zu begründen (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV).
• In der Beleihungswertermittlung sind Kapitalisierungszinssätze nach der BelWertV anzusetzen; sie sollen die langfristige Marktentwicklung abbilden und folgen kurzfristigen Zinsänderungen bewusst nicht.
• Für die Bewertung nach IFRS 13 und für Discounted-Cashflow-Verfahren liefert die Rendite der Bundesanleihe den Ausgangspunkt des Diskontierungszinssatzes.

Hintergrund: Warum die Bauzinsen steigen: Leitzins, Bundesanleihen und Inflation.